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강남 아파트 '거래절벽' 심화에도 집값 하락은 '미미'…하반기 부동산 시장은?
강남 아파트 '거래절벽' 심화에도 집값 하락은 '미미'…하반기 부동산 시장은?
  • 승인 2018.06.09 10:00
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전국 주택거래량이 하락세를 이어가고 있다. '불패신화'를 자랑했던 서울 강남 집값도 8주 연속 내려가 '거래절벽' 현상을 보이고 있다. 
  
최근 KB국민은행의 발표에 따르면 5월 전국 주택 '매매거래지수'는 7.1로, 올해 들어 가장 낮은 수치를 보였다. 서울의 주택 매매거래지수 역시 올해 들어 가장 낮은 9.4로 조사됐다. 지수가 100을 초과하면 거래가 '활발'하다는 의미이고, 100 미만은 그 반대를 뜻한다.
  
서울 지역의 매매거래지수는 지난 2월 이후 꾸준히 하락했다. 당시 30.8이었던 지수는 3월 25.4로 낮아졌다. 양도소득세 중과가 시행된 4월엔 10.6을 기록하며 큰 낙폭을 보였다. 
  
서울의 5월 주택 매매거래량 역시 크게 줄었다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 매매거래량은 지난 3일 기준 5540건으로 집계됐다. 이는 지난해 집계된 1만194건의 절반 수준이다. 강남 3구의 거래량은 지난달 586건으로 지난해(2121건)에 비해 4분의1 수준에 그쳤다. 강남구의 아파트 거래량은 171건으로 전년보다 72.7% 급감했고, 송파구는 226건(73.3%), 서초구는 186건(71.1%) 줄어들었다. 
   
■강남권 아파트 '거래절벽' 왜?
  
이는 일명 ‘강남 3구’라 불리며 ‘불패 신화’를 이어가던 강남·서초·송파 지역의 집값 변동에 따른 것으로 보인다. 강남권 주택 가격은 지난 4월 시행된 '다주택자 양도소득세 중과'와 '재건축 초과이익 환수제' 등 규제의 직격탁은 받아 8주 연속 꾸준히 하락하고 있다. 여기에 6월엔 '보유세 개편'을 앞두고 있어 주택시장은 불안정한 모습을 보이고 있다. 
 
정부는 지난 4월부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 본격 시행했다. 2주택 이상을 소유한 다주택자는 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 이전보다 최고 62%까지 증가한 세금을 내야한다는게 개편안의 골자다. 때문에 양도소득세 중과 시행 전에 거래량이 많았지만, 제도가 시행된 4월부터는 거래가 ‘뚝’ 끊겼다는 게 전문가들의 의견이다. 
 
두 번째로 '재건축 초과이익 환수제' 시행을 들 수 있다. 정부는 지난달 반포 현대 재건축 조합이 부담해야 할 예상 금액을 1억 4000만원으로 발표했다. 다른 곳에 비해 상대적으로 적게 책정된 것을 감안했을 때, 앞으로 강남지역의 재건축 부담금은 4억원에서 8억원까지 매겨질 것으로 파악하고 있다. 때문에 상대적으로 적은 비용으로 많은 이익을 기대했던 투자자들에게 재건축 매물이 가진 매력도가 떨어졌다는 주장이다. 사실상 강남의 집값은 재건축 시장이 견인해왔기 때문에, 이 지역의 거래량과 집값 하락에 적지 않은 영향을 미쳤을 것으로 분석된다.
 
권강수 한국창업부동산정보원 대표는 비에스투데이와 통화에서 "강남 아파트 거래에 재건축 초과이익부담금 뿐 아니라 재건축 기간 연장도 시장에 영향을 끼치고 있다"며 "여기에 보유세 개편을 앞두고 매도자와 매수자 모두 '지켜보기'에 들어간 상황"이라고 설명했다.
 

사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

■실제 집값 하락은 '미미'…강남권 '돈 쏠림' 심화
 
다만 거래량 감소에 비해 집값 하락폭은 '미미'한 것으로 조사됐다. 거래량은 줄었어도 실거래 가격은 크게 변하지 않았다는 의미다. 강남권 아파트 가격은 올해 초부터 소폭 하락했지만, 1년 전과 비교했을 땐 크게 올랐다는 분석이다. 한국감정원에 따르면 지난달 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 6억9000여만원으로, 지난해에 비해 1억2000만원 상승했다. 가격 상승률은 8%를 기록했다. 이는 동월 기준, 지난 2008년 금융위기 이후 가장 높은 수치다.
 
여기에는 강남 3구(강남·서초·송파구)의 집값 상승이 한 몫했다. 강남구는 지난 1년간 13.2% 올랐고, 송파구는 16.4%의 상승률을 보였다. 거래량은 크게 늘지 않았으나, 돈 쏠림은 심해졌다. 지난 1년 간 강남권 아파트 시가총액은 93조원 증가해, 서울 아파트 전체(440조원)의 40%를 차지했다.
 
이 때문에 강남권에서 현재 시가보다 2~3억원 낮춘 ‘급매물’이 나오는 건 사실이지만, 최근 1년 간의 상승폭을 보면 집값이 떨어졌다고 볼 수는 없다는 지적이다. 
 
강남 서초 송파 강동 등 강남 4구 아파트 전셋값은 2월 이후 내내 하락세를 보였다. 부동산114에 따르면 6월 1주 서울 전세가격은 전주보다 0.05% 하락했다. 서울에서 전세값이 가장 많이 떨어진 곳은 송파구로 전주보다 0.38% 하락했다. 
  
■하반기 부동산 시장 '보합' 또는 '하락' 지속
 
전문가들은 당분간 '보합' 또는 '하락'이 계속될 것으로 내다보고 있다. '집값'을 잡겠다는 정부 정책에 따라 강남권을 시작으로 서울 전체 지역, 수도권, 지방으로 차례로 하락범위가 넓혀간다는 것이다. 실제로 올해 초 시작된 강남4구의 집값 하락에도 놀라운 오름세를 보였던 '마용성'(마포·용산·성동)의 집값은 현재 숨고르기를 하는 상황이다. 
  
앞으로의 집값은 '금리'에 달렸다는 말도 나온다. 금리가 급등하면 급매물이 시세가 되면서 집값이 하락할 수 있다는 분석이다. 반면 금리가 완만하게 오르면 집값은 꽤 오랫동안 거래절벽이 지속될 수 있는 것으로 보고 있다. 여기에 보유세 변수는 더해야 한다고 내다본다.
  
권강수 대표는 "최근 미국이 금리를 올리고 있지만 한국은 버티고 있다"며 "하지만 이러한 흐름에 따라 우리도 점차 금리가 상승하면 가계대출에 대한 부담감이 커지면서 집값 하락이 계속될 수 있다"고 설명했다.
  
이어 "조정지역의 아파트는 전매가 금지돼 있어 입주 시작 이후에도 2년 간 거래를 할 수 없다"며 "아파트 값이 폭등하지는 않겠지만, 그렇다고 오를 만한 호재도 당분간 없다"고 밝혔다.

유지은 기자 seeingyoo@bstoday.kr



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